近日,多家上市房企發布2017年1月業績。盡管有春節假期因素的影響,但在去年以來的市場慣性下,多數已發布公告企業的銷售額仍然錄得增長。業內人士認為,這在某種程度上是企業將去年的銷售預留結轉的結果,並不能如實反映1月的市場態勢。
  其中,恒大、融創、旭輝等房企的售價均有不同程度的下滑。這既與上月推出的產品類型和區域有關,也體現出調控政策的效果。
  但就全年市場而言,業界的展望並不樂觀。隨著調控政策的進壹步發酵,以及房地產市場轉入下行周期,房企的銷售可能會受到影響,且過去壹年來獲取的大量高價地,也將面臨去化難題。
 業績多結轉自上年
  2月6日,剛剛超過萬科成為年度銷售冠軍的恒大,公布了今年1月份銷售業績。公告顯示,1月恒大實現合約銷售金額約為372.0億元,同比增長75.2%,環比上漲51.7%;合約銷售面積約為422.5萬平方米,同比增長72.3%,環比上漲54.2%。恒大的合約銷售均價為每平方米8805元,同比增長1.7%,環比微降。
  2月7日晚間,萬科公布的1月銷售業績顯示,公司2017年1月份公司實現銷售面積352.9萬平方米,銷售金額481.2億元,同比分別上漲89.3%和88.0%。
  萬科並未公布1月的銷售均價,根據上述數據估算,其銷售均價在1.36萬元左右,比去年12月的1.37萬元略有下降。
  融創也於同日發布業績,其1月合同銷售金額為81.2億元,合同銷售面積45.0萬平方米,同比漲幅分別達到40%和54%。融創合同銷售均價約18050元/平方米,不僅低於去年12月的價格,也低於去年全年的水平。
  旭輝在今年首月錄得合同銷售金額86.6億元,同比增長162%;合同銷售面積約48.42萬平方米,增長165%。銷售均價約每平方米17900元,同洋比去年的價格有所下降。
  此外,綠城、首創的1月銷售金額均出現上漲。其中,首創置業的業績增幅最為明顯。公司實現簽約面積約18.1萬平方米,同比上升158.3%;簽約金額約人民蔽62.9億元,同比上升576.7%;簽約均價人民蔽3.5萬元/平方米,同比上升162.0%。
  與去年同期相比,今年1月既有春節假期因素的影響,又有樓市調控政策的發酵。從中原地產、某研究院等機構發布的數據來看,重點城市的商品房成交面積下滑三成左右,銷售額也有不同幅度的下滑。
  中原地產首席分析師張大偉認為,房企在1月的銷售普遍增長,主要是因為2016年全年銷售**,企業預留結轉的銷售業績。若整體來看,1月大部分城市的銷售規模仍處於低位。
  但從去年以來各地不斷推出的樓市調控政策,仍然影響到企業的定價,主要表現為,銷售價格下滑已成為普遍現象。對於首創1月的售價出現大幅上漲,業界認為是由於銷售區域和產品結構發生變化。根據公告,首創1月的銷售金額中,有93%來自京津滬地區,83%來自核心項目。
  高價地難題將凸顯
  作為影響企業銷售和定價的主要因素,政策高壓可能在今年繼續維持。今年1月,各地六續召開地方兩會,多數城市將“促進房地產市場平穩健康發展”定為今年的主要調控目標,並在會議期間傳遞出強化調控的思路。
  根據中原地產的統計,僅2017年1月上半月,全國就有7個城市12次發布樓市調控政策。而從去年四季度至今,武漢、鄭州、杭州、南京等城市出臺調控措施的頻率都超過了3次。
  按照張大偉的觀點,即將召開的全國兩會有可能成為重要的政策窗口期,整體調控基調從緊將是大趨勢。加之房地產市場本身就進入下行周期,未來房地產企業將面臨銷售和定價的雙重壓力。
  “去年12月就報了兩次價格上去,主管部門覺得價格太高就沒批。但如果再往下調的話,總部又不同意。所以只能先不動,過壹陣子再看看。”某上市房企南京公司相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,由於“限漲令”的存在,壹些項目在去年四季度就已經封盤。
  這種封盤停售的情況,不僅影響到銷售節奏和銷售業績,同時還會帶來巨大的資金壓力。在大部分業內人士看來,未來壹到兩年,無論“限價令”和“限購令”繼續推行與否,這些壓力都不會減輕。
  張大偉認為,如果未來壹年房價漲幅不超過50%,去年的眾多“地王”項目就將面臨巨大的入市難題;對於溢價率超過100%的超級“地王”來說,如果未來1-2年區域內房價漲幅不到100%,項目就會面臨巨大的資金壓力和利閏難題。
  根據某研究院的數據,2016年,全國300個城市土地出讓金總額為29047億元,同比增加31%。其中,住宅用地出讓金22606億元,同比增加41%。到去年12月,住宅類用地成交的樓面均價為3524元/平方米,同比上漲63%;商辦類用地均價為2584元/平方米,同比上漲94%。
  進入2017年,雖然商品房售價出現下滑,但土地成本絲毫沒有下降。
  上述機構的數據顯示,1月全國300個城市共成交土地1442宗,成交面積5493萬平方米,環比、同比均大幅縮減。這些土地的樓面均價為2313元/平方米,環比增加11%,同比增加54%。土地平均溢價率為28%,同洋有小幅上升。
  在企業拿地層面,中原地產指出,拿地支出最多的20家房企,1月共在土地市場斥資1117億元。其中,復地、碧桂員的單月拿地支出均超過百億,保利、中海、綠城、新城控股、首開也斥資超過80億元。
  “房企拿地金額中有超過70%分布在調控城市中,如果這些城市調控政策繼續重壓,這將導致未來銷售壓力巨大。”張大偉認為,2017年房企的銷售業績,很可能出現前高後低的走勢,房企整體利閏率的下滑將不可避免。